Afinal, qualquer pessoa pode ser Incorporador?

A resposta é não. O Incorporador Imobiliário é a principal peça dentro de uma Incorporação, visto que será ele quem irá promover a venda, a construção (diretamente ou não), e tudo o que se fizer necessário para finalizar e construir o empreendimento, entregando-o conforme prometido.

Tendo em vista a sua importância, a Lei 4.591/64 determinou, em rol taxativo, quem são as pessoas que podem se tornar Incorporador Imobiliário, podendo ser pessoa física ou jurídica desde que esteja enquadrado em uma das possibilidades abaixo elencadas:

1) O proprietário do terreno; ou,

• Não há definição sobre o modo de aquisição, podendo ter sido por compra e venda, permuta, formal de partilha, ou qualquer outro;
• O título aquisitivo deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
• O proprietário deve estar na posse do imóvel;
• Não pode haver ônus impeditivos do registro da Incorporação (trataremos deste tópico em outro post);
• Sendo pessoa jurídica é obrigatório possuir o objeto social Incorporação Imobiliária.

2) O promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário; ou

Neste caso o título aquisitivo deve conter obrigatoriamente as seguintes cláusulas:

• Irrevogabilidade e irretratabilidade;
• Imissão na posse do imóvel;
• Autorização (consentimento) para demolição e/ou construção;
• Que autorize a alienação em frações ideais, não podendo haver estipulações em contrário;
•  O título aquisitivo deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

3) O construtor; ou

• Sendo pessoa jurídica é obrigatório possuir como objetos sociais: Incorporação Imobiliária e Construção;
• Deve possuir documento comprobatório de inscrição no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia);

4) Corretor de imóveis; ou

• Deve possuir documento comprobatório de inscrição no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);

5) O ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste.

•  O título aquisitivo deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Cabe ressaltar uma informação importante: Nos casos em que o Incorporador não for proprietário do terreno em que será edificada a Incorporação; quando for proprietário em comum com outras pessoas; ou quando o Incorporador for casado ou conviva em união estável, exceto se a união for pelo Regime da Separação Total de Bens (com pacto antenupcial); deverá ser outorgado instrumento procuratório público para aquele que será Incorporador, onde constem poderes para alienação das frações ideais, bem como os requisitos exigidos pelo art. 31, §1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64.

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