O presente artigo visa fomentar a reflexão sobre ser o Prazo de Carência (in)dispensável para as Incorporações Imobiliárias pós Covid-19, trazendo ainda informações práticas sobre o procedimento.

Breves Considerações

Do ponto de vista comercial, o lançamento de uma Incorporação Imobiliária envolve diversos estudos de mercado, análise do local, valor de venda, público-alvo, e inúmeros levantamentos técnicos. Entretanto, com a crise econômica decorrente da pandemia Covid-19 surgem novas análises pré-lançamento pautadas nas dúvidas e incertezas quanto a extensão dos impactos para o mercado imobiliário. Como os adquirentes reagirão? Estaremos diante de muitos distratos?!

Não se sabe ao certo como estará o cenário, mas fato é que, hora ou outra, o mundo voltará a negociar, e para sobrevivência das Incorporadoras, serão lançados novos empreendimentos. Quais serão as cautelas necessárias para  sucesso do lançamento???

A Lei que regulamenta as Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) não é uma Lei recente, mas traz mecanismos modernos de proteção ao Incorporador e ao mercado imobiliário: um deles é o Prazo de Carência.

Conceito

No artigo 34 da referida Lei, o legislador possibilita ao Incorporador que o mesmo lance o empreendimento à venda e verifique como será adesão do mercado, podendo exercer o seu direito de arrependimento caso a resposta ao lançamento não seja suficiente para levar a cabo a execução da obra.

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

Consequências 

Em sintetizada análise, se o Incorporador desistir da Incorporação:

• Havendo Prazo de Carência: devolverá aos adquirentes todos os valores pagos.
• Inexistindo Prazo de Carência: o Incorporador não poderá desistir, e se não conseguir prosseguir com a obra, deverá restituir aos adquirentes o valor pago com atualizações, multas, indenizações, etc. Além de diversos outros problemas que provavelmente se somarão aos citados.

Aspectos Práticos

Forma e condições:

No ato do registro do Memorial de Incorporação (art. 32 da Lei 4.591/64) deverá ser arquivada Declaração  onde o Incorporador fará a opção pelo Prazo de Carência.

A Declaração (art. 32, n, Lei 4.591/64) deverá conter:

• O prazo dentro do qual o Incorporador poderá exercer o direito à denúncia, não podendo ser superior a 180 dias (sendo menor ou igual ao termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação);
• Termos e condições em que poderá optar pela desistência, ficando integralmente vinculado a elas. Exemplo: venda de 2/3 das unidades autônomas dentro do período estipulado,
• A ciência de que deverá devolver os valores pagos a título de reserva ou aquisição das unidades autônomas, em até 30 dias da data de denúncia da Incorporação, sob pena de fazê-lo com reajuste monetário mais juros de 6% ao ano, contados da data do recebimento, em possível execução.

Obrigações do Incorporador: todos os documentos preliminares de ajuste deverão conter expressamente a informação da opção pelo Prazo de Carência (art. 34, §3º, Lei de Incorporação c/c art. 54, §4 Código de Defesa do Consumidor).

Quem pode fazer a denúncia?

1) O próprio Incorporador, desde que cumpridas as disposições descritas na Declaração arquivada no Cartório de Registro Geral de Imóveis; ou,

2) Proprietário do Terreno, no prazo de 05 dias contados do fim do Prazo de Carência. Neste caso, ficará solidariamente responsável, perante os adquirentes, com relação à obrigação de restituí-los. Claramente, para que o proprietário possa exercer a denúncia estará o mesmo vinculado as condições arquivadas na Declaração do Prazo De Carência.

Como fazer a denúncia?

Conforme artigo 34, § 4º e 5º da Lei 4.591/64, a denúncia será realizada mediante requerimento endereço ao Oficial do Registro de Imóveis, onde declarará expressamente: (i) as condições que levaram a denúncia; (ii) comprovações de que os adquirentes/promitentes/credores foram devidamente notificados da desistência ou declaração em que se responsabilize civil e criminalmente que não prometeu vender, vendeu ou celebrou qualquer documento de ajuste.

Conclusão

À vista do cenário descrito, percebo o Prazo de Carência como forma indispensável à segurança jurídica dos adquirentes e das Incorporadoras para lançamentos pós-Coronavírus, tendo em vista que a denúncia da Incorporação Imobiliária consegue minimizar os prejuízos das partes, do mercado, e de eventuais credores. A continuidade de uma empreendimento que se demonstra inviável ao mercado trará prejuízos elevados aos sujeitos do processo.

Laila Farias é advogada, sócia fundadora da Laila Farias Advocacia e Consultoria Imobiliária. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Direito Notarial e Registral, Direito Família e Sucessões.