Quando vivemos em condomínio precisamos seguir diversas regras de convivência, e o desdobro de uma unidade autônoma em duas ou mais é um exemplo disto. Pense no seguinte caso: o proprietário de uma sala comercial de 120,00 m² pretende dividir a sua sala formando quatro salas de 30,00 m². Será que basta conseguir autorização do síndico para efetuar a obra e pronto? Não, não, não!!! O procedimento de divisão de sua unidade autônoma requer o cumprimento de alguns itens.
Vamos entender quais são os procedimentos e o porquê dos mesmos.
- Deverá ser aprovado novo Projeto Arquitetônico junto ao Município.
1.1. As modificações devem respeitar o Plano Diretor Municipal no que diz respeito ao Coeficiente de Construção, aos padrões mínimos para aquele bairro, e até mesmo no fluxo de pessoas que poderão vir a transitar naquela localidade (dependendo da grandiosidade da modificação), entre outros aspectos.
1.2. O Município também fornecerá um cadastro individualizado para cada nova unidade autônoma.
- Elaboração de nova NBR 12721/06, onde conste o novo cálculo: o aumento de uma unidade autônoma modificará o cálculo da área da unidade modificada, determinará área para cada nova unidade autônoma, bem como irá modificar o cálculo da fração ideal de todas as unidades autônomas do empreendimento.
- Alguns Cartórios de Registro de Imóveis poderão solicitar a Retificação da Instituição e Especificação de Condomínio, bem como da Convenção de Condomínio.
- Autorização expressa e unânime dos condomínios do edifício. Sim! Neste caso, é necessária aprovação da totalidade dos condomínios. Este é o entendimento dos julgados, e existe uma fundamentação lógica.
a) Com o desdobro de uma unidade autônoma em duas ou mais o fluxo de pessoas transitando no empreendimento será maior, o que pode ocasionar um impacto na rotina e na segurança de todos os condôminos. Pensemos em um empreendimento residencial onde o proprietário de uma cobertura duplex resolve dividir sua unidade em 4 apartamentos? E se a partir desta aprovação outros condôminos também se valessem do seu exemplo e quisessem desmembrar sua unidade autônoma?
b) Os gastos com área comum também irão aumentar, e a própria forma de utilização da piscina e demais áreas comuns terá que sofrer modificações.
c) Risco de sobrecarga estrutural.
É importante pensar que o Incorporador e o/ou Construtor, quando programaram o empreendimento, analisaram cada aspecto para que o edifício tivesse o melhor andamento após construído.
Mas então é impossível aprovar uma divisão de unidade autônoma!!! NÃO, existem casos em que as modificações serão pequenas, em outros casos podem ser até benéficas para o edifício; o importante é só aprovar esta alteração após cuidadosa análise realizada pelos próprios condôminos em conjunto com uma equipe de profissionais especializados, envolvendo advogados, engenheiros e arquitetos.
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