- Antes de responder efetivamente a pergunta precisar entender alguns conceitos.
Como regularizar a edificação (obra) da minha casa?
Cada Município dispõe de regramento próprio para regularização de uma edificação, mas tem documentos que são solicitados em praticamente todos as regiões, quais sejam:
- Projeto Arquitetônico elaborado por profissional habilitado, via de regra um engenheiro ou arquiteto;
- ART do profissional responsável pela obra;
- Certidão Detalhada e Habite-se ou Certidão de Conclusão de Obra emitidos pela Prefeitura Municipal;
- Certidão Negativa de Débitos do INSS emitido pela Receita Federal.
E, por óbvio, a aprovação destes documentos nos respectivos órgãos são cobradas.
De posse destes documentos, a obra estará regularizada no Município e na Receita Federal. Segundo passo será apresentação destes documentos no Cartório de Registro de Imóveis para incluir na matrícula do imóvel que foi construída uma casa, sua área, seus compartimentos, etc. Não sabe o que é matrícula? Neste artigo explico (clique aqui).
O que é habite-se?
O habite-se é um documento emitido pela Prefeitura onde se atesta que existe uma obra no local e que ela esta em condições habitáveis . Portanto, o habite-se não transmite propriedade, e nem é requisito para lavratura de escritura. Ele é um documento utilizado para regularizar a obra.
E com a Lei 13.865/19, como fica?
Conforme descrito, um dos documentos necessários para regularização da obra na Prefeitura, Receita Federal e no Cartório é o Habite-se. Visando “desburocratizar” o procedimento de regularização das edificações, no dia 08/08/2019 foi publicada a Lei 13.865 que trata sobre a dispensa do Habite-se para regularizar a obra. Esta Lei incluiu o artigo 247-A na Lei de Registros Publicos, que passa a ter a seguinte redação:
Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.
A Lei se aplica a quais casos?
São beneficiadas pela normativa, ou seja, NÃO precisam emitir Habite-se para regularizar a obra junto a Prefeituras e Cartórios, construções:
1. Residenciais urbanas unifamiliares; e,
2. De um só pavimento; e,
3. Finalizadas há mais de 05 (cinco) anos; e,
4. Localizadas em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.
Por que tem pessoas entendendo que através desta Lei iriam adquirir a propriedade da casa onde moram?
Foram publicadas matérias em jornais com conceitos equivocados, o que levou as pessoas a entenderem que por meio desta Lei irão regularizar a propriedade do imóvel onde residem. Vejamos: as matérias veicularam que a Lei “dispensa o habite-se para aquisição da escritura”, quando o correto seria “dispensa o habite-se para regularizar a obra”.
A Lei facilita o processo para REGULARIZAÇÃO DA OBRA junto a Prefeitura e ao Cartório, o que é sim muito positivo. Mas, não trata de aquisição de propriedade.
Qual procedimento para adquirir um imóvel?
Conforme art. 1.245, Código Civil, para que se adquira a propriedade do imóvel, o título aquisitivo (seja ele escritura pública, instrumento particular ou sentença judicial) deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado na matrícula do imóvel. Portanto, o que te faz proprietário é o registro do seu título aquisitivo. Por isso é que se fala que só é dono quem registra.
Documentos pelos quais posso formalizar minha propriedade
1. Realização de Negócio jurídico inter vivos (compra e venda, doação, dação em pagamento, permuta, etc);
2. Inventário,Formal de Partilha, entre outros (causa mortis);
3. Usucapião
4. Regularização fundiária
5. Acessão natural
Como ficará na prática a regularização das obras que se enquadrem na Lei?
Quais documentos serão apresentados? De fato, o habite-se não poderá ser exigido, mas teremos que aguardar quais serão os procedimento adotados pelas Prefeituras e pelos Cartórios, pois como exposto o habite-se não é o único documento a ser apresentado para regularização da obra. Na prática, restam dúvidas, como por exemplo:
1. Poderão as prefeituras exigir o Projeto da edificação? E a certidão detalhada?
2. Quem fará a definição de “localidade predominantemente por população de baixa renda”?
3. A CND do INSS deverá ser paga?
Aguardemos as adequações legislativas municipais.
Conhece alguém que será beneficiado por esta Lei? Encaminhe este artigo para ele.
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